J’ai récemment discuté avec un ami qui avait acheté une maison dans le but de transformer le bien afin de réaliser 4 appartements. Son objectif est de se constituer des revenus complémentaires pour sa retraite. Je ne pouvais que l’encourager dans sa démarche. En effet, son projet était correctement ficelé. Il avait réalisé des plans des futurs appartements, estimé les travaux à réaliser, planifié les travaux, …

Cependant lorsque je lui ai demandé si son projet était rentable et combien il lui rapportait, il n’a pas su me répondre. Rien d’étonnant ! Trop de personnes se font avoir en se lançant sans savoir précisément combien leur investissement va rapporter.

 

Pour connaître l’intérêt d’un investissement, il sera nécessaire de calculer sa rentabilité. Avant d’investir, il est impératif que vous maîtrisiez ces calculs. Ils permettront de savoir si oui ou non, l’investissement est rentable. On peut distinguer trois types de rentabilités existants pour juger de la qualité d’un investissement. Avant d’aller plus loin, je souhaiterais quand même aborder un point particulier : Ne confondez pas le rendement d’un bien avec le cash-flow. Dans le calcul de la rentabilité, le crédit n’a pas d’importance. Le rendement du bien sera toujours identique au contraire du cash-flow.

 

La rentabilité brute

 

Le calcul de la rentabilité brute est un calcul relativement simple et rapide. Il va vous permettre de savoir rapidement si l’opération est assez rentable et s’il est pertinent d’aller plus loin.

 

Il existe deux variantes de ce calcul :

Variante 1 : Rentabilité brute (%) = Loyer annuel x 100 / Prix d’achat

Variante 2 : Rentabilité brute (%) = Loyer annuel x 100 / Prix d’achat + Frais d’acquisition (Frais d’agence, Frais de notaire, …)

 

Ce calcul dispose malheureusement un inconvénient conséquent. Il ne prend pas en compte les charges. Pour cela, il sera nécessaire de calculer la rentabilité nette.

 

La rentabilité nette

 

La rentabilité nette est un calcul bien plus précis que la rentabilité brute. Elle inclut toutes les charges de gestion. Elle présente cependant un inconvénient de taille. Pour la calculer, il sera nécessaire de disposer de l’ensemble des informations. Un travail de recherche sera donc nécessaire car les annonces immobilières n’incluent pas automatiquement les informations nécessaires au calcul.

Le calcul de la rentabilité nette prend en compte :

  • Les charges de copropriété
  • Les frais de gestion
  • Les frais d’entretien
  • La taxe foncière
  • Les assurances
  • ….

Pour faire simple, le calcul inclut l’ensemble des charges dont vous allez faire face afin de mettre le bien en location. Là encore, il existe deux variantes de ce calcul. La première ne prend pas en compte le remboursement des mensualités. En revanche, la seconde, qui l’inclut, sera évidemment plus précise.

 

Variante 1 : Rentabilité nette (%) = Loyer annuel x 100 – Ensemble des charges / Prix d’achat et frais d’acquisition

Variante 2 : Rentabilité nette (%) = Loyer annuel x 100 – Ensemble des charges + Mensualités / Prix d’achat et frais d’acquisition

 

Ce calcul présente, malheureusement aussi un inconvénient de taille. Il ne prend pas en compte l’imposition. Pour cela, nous allons calculer la rentabilité nette nette.

 

La rentabilité nette nette

 

Ce calcul est le plus précis des trois car il prend en compte, en plus des autres éléments votre imposition. Il est cependant aussi plus compliqué à déterminer puisqu’il s’appuie sur votre situation personnelle (possession du bien en nom propre ou via une société) et le régime d’imposition (régime micro ou réel) de vos revenus fonciers.

 

Le calcul est le suivant :

Rentabilité nette nette (%) = Loyer annuel x 100 – Ensemble des charges – Impôts / Prix d’achat et frais d’acquisition

 

Le choix du régime d’imposition de vos revenus fonciers est important dans le résultat de ce calcul. Il s’agit donc d’un facteur à examiner avant chaque investissement. Un projet mal monté, notamment dans le cas où la rentabilité de départ est trop faible, vous donnera une rentabilité nette nette négative. Conséquence : vous allez devoir ajouter de votre poche de l’argent chaque mois. Or, c’est le contraire que l’on vise !

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